La loi prévoit que le bail commercial a une durée de minimum 9 années. Afin de permettre au commerçant d’inscrire son négoce dans la durée, cette loi donne au locataire commercial la faculté d’obtenir, par préférence à toute autre personne, le renouvellement de son bail pour la continuation du même commerce pour une durée de 9 années et ce, à 3 reprises.
S’il s’agit d’un droit qui ne peut être limité contractuellement, le renouvellement n’est par contre pas automatique et doit donc être sollicité par le preneur. De plus, pareille demande doit impérativement satisfaire aux conditions très strictes imposées par la loi, à peine de déchéance.
Il convient donc d’être extrêmement attentif au délai dans lequel la demande doit être adressée au bailleur, à la forme de cette demande, ainsi qu’à son contenu. A défaut, le bailleur pourrait expulser le locataire commercial à l’expiration de la période de 9 années en cours.
Délai
La demande de renouvellement doit être adressée au bailleur 18 mois au plus, 15 mois au moins avant l’expiration du bail en cours. Ainsi, prenons l’exemple d’un contrat expirant le 31 décembre 2014. La demande de renouvellement devra être adressée au bailleur entre le 1er juillet 2013 et le 30 septembre 2013. La demande adressée en dehors de cette période (avant ou après) sera considérée comme nulle et non avenue !
En outre, contrairement à ce que nous pourrions croire, la date à prendre en considération n’est pas celle de l’envoi de la demande, mais bien celle de sa présentation au bailleur. Attention dès lors aux envois en dernière minute. Compte tenu des enjeux extrêmement élevés, en cas d’envoi tardif, il est préférable de faire appel aux services d’un huissier de justice.
Forme et contenu de la demande de renouvellement
A peine de déchéance, la demande de renouvellement doit être notifiée au bailleur par exploit d’huissier de justice ou par courrier recommandé. Dans cette dernière hypothèse, pour se ménager la preuve de la présentation en temps utile au bailleur, il est indiqué de l’adresser par voie recommandé avec accusé de réception.
En outre, la notification doit indiquer, à peine de nullité, les conditions auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les 3 mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées. En d’autres termes, le locataire commercial souhaitant renouveler son bail pour 9 années ne peut se contenter de manifester pareille volonté, mais devra également stipuler de manière dénuée de toute équivoque les conditions auxquelles il entend voir le contrat de bail renouvelé.
De plus, il devra également indiquer au bailleur les formes et délais dans lesquels de dernier devra fournir sa réponse.
Réponse du bailleur
D’un point de vue formel, la réponse du bailleur doit être adressée au locataire par voie recommandée ou par huissier de justice, dans un délai de 3 mois à dater de la réception de la demande de renouvellement.
Si le bailleur répond tardivement, il sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées par le locataire. Le bailleur avisé sera donc pleinement attentif à respecter ce délai de 3 mois afin d’éviter non seulement le renouvellement tacite mais encore et surtout aux conditions proposées par le locataire !
Sur le fond, le bailleur pourra soit accepter la demande de renouvellement du bail, soit la refuser, soit la modaliser en proposant d’autres conditions que celles souhaitées par le locataire, soit encore exciper de l’offre d’un tiers.
Acceptation du bailleur
En cas d’acceptation pure et simple ou en l’absence de réponse dans le délai imparti, le bail sera renouvelé aux conditions proposées par le locataire pour une nouvelle période de 9 années.
Si le bailleur subordonne le renouvellement à de nouvelles conditions relatives au loyer, à la contribution aux charges, au mode de jouissance ou autres modalités du bail, et si le locataire n’approuve pas les conditions imposées par le bailleur, il devra saisir le juge de paix compétent dans les 30 jours de la réponse du bailleur, à peine de forclusion ! Il appartiendra alors au juge de paix compétent de trancher le litige en équité sur base des arguments qui seront avancés par les parties. Si toutefois le désaccord porte sur le loyer réclamé, le juge prendra notamment en considération le prix du marché, compte tenu de la localisation du bien. Sauf recours, le bail sera alors renouvelé aux conditions fixées par le juge.
Refus du bailleur
Ainsi, la loi relative aux baux commerciaux permet au bailleur de refuser le renouvellement sollicité par le preneur pour différents motifs.
Ainsi, le bailleur souhaitant occuper personnellement et effectivement le bien ou le faire occuper par un membre de sa famille proche visé dans le texte de loi, pourra opposer une fin de non recevoir au locataire. Si le bailleur est une société de capitaux, son refus ne pourra être opposé que pour transférer dans les lieux loués son siège principal d’exploitation ou en vue d’agrandir ce dernier s’il est situé dans des lieux voisins.
Le bailleur pourra également refuser le renouvellement s’il veut affecter l’immeuble à une autre destination (par exemple : habitation), s’il peut démontrer des manquements contractuels graves de son locataire ou encore en invoquant l’absence d’intérêt légitime dans le chef du preneur qui a entamé l’exploitation d’un commerce similaire dans le voisinage immédiat du bien loué.
Il pourra également invoquer sa volonté de reconstruire tout ou partie du bien mis en location. Pour ce faire, il est nécessaire que la reconstruction implique une transformation précédée d’une démolition, affectant toutes deux le gros œuvre des locaux et dont le coût dépasse 3 années de loyer. A défaut, le bailleur sera redevable d’une indemnité d’éviction.
Enfin, le bailleur pourra se contenter de refuser le renouvellement sans justifier d’un des motifs évoqués ci-dessus.
Offre d’un tiers
Outre les motifs de refus de renouvellement évoqués ci-avant, le bailleur pourra également exciper de l’offre supérieure d’un tiers.
Outre les formalités liées à son envoi (recommandé ou exploit d’huissier), cette offre devra prévoir la prise en charge par le tiers d’une indemnité d’éviction en faveur du locataire évincé.
Dans pareille situation, le locataire pourra néanmoins faire une offre égale, dans un délai de 30 jours qui suit la notification de l’offre du tiers.
En cas d’offre de loyer et conditions égales, le preneur sera préféré au tiers.
Si le différend porte sur d’autres conditions du bail, il appartiendra au juge compétent de trancher le litige.
A noter enfin que le preneur doutant de la validité ou de la sincérité de l’offre du tiers pourra saisir le tribunal compétent.
Si le juge fait droit à la demande du locataire, le bail sera renouvelé aux prix et conditions fixés de commun accord ou, à défaut, par le tribunal.
Indemnité d’éviction
Dans certaines circonstances, une indemnité d’éviction sera due au locataire évincé. Le montant de cette indemnité varie en fonction des hypothèses et varie de 1 an à 3 ans de loyers.
A titre d’exemple, une indemnité de 3 années de loyers au minimum -le locataire pouvant prouver un préjudice plus important- sera due si le bailleur, sans justifier d’un motif grave, ne réalise pas dans les 6 mois et pendant 2 ans au moins l’intention pour laquelle il a pu évincer le preneur ou s’il refuse le renouvellement sans justifier d’un des motifs évoqués ci-avant.
En tout état de cause, une indemnité d’1 an est due par le bailleur qui motive son refus par sa volonté d’affecter le bien à une autre destination ou de le reconstruire, sauf si les travaux sont rendus nécessaires par son état de vétusté, un cas de force majeure ou par des dispositions légales ou réglementaires.
