Skip links

L’expertise judiciaire en droit immobilier

L’expertise en droit immobilier

Dans le cadre d’une procédure en justice, le demandeur aura la lourde charge de prouver le bienfondé de sa demande. A défaut d’apporter pareille preuve, le tribunal le déboutera en toutes ses prétentions !

L’expertise judiciaire constitue un moyen de preuve -fréquemment rencontré dans la pratique du droit immobilier- qui permet aux parties au procès de soutenir adéquatement leur thèse.

L’expertise judiciaire comme moyen de preuve

En raison des aspects techniques des affaires relevant du droit immobilier, la partie requérante fera souvent appel aux services d’un conseil technique (architecte, expert immobilier, géomètre-expert,…) pour obtenir l’avis d’un professionnel, ainsi qu’un rapport circonstancié sur l’objet du litige.

Ce rapport sera produit en justice à l’appui de sa demande dans le but d’emporter la conviction du magistrat saisi.

Toutefois, dans la grande majorité des cas, ce rapport -qui émane d’un professionnel expressément mandaté par une des parties à la cause- ne sera pas considéré par le tribunal comme suffisamment probant pour emporter sa conviction.

C’est donc pour se forger une opinion sur base d’un avis neutre que les tribunaux procèdent régulièrement à la désignation d’experts judiciaires totalement indépendants.

L’article 962 du Code judiciaire prévoit que le juge peut, en vue de la solution d’un litige porté devant lui ou en cas de menace objective et actuelle d’un litige, charger des experts de procéder à des constatations ou de donner un avis d’ordre technique, sans que cet avis ne s’impose au magistrat si sa conviction s’y oppose.

Toutefois, en pratique, dans la majorité des cas, le juge saisi suivra l’avis de l’expert indépendant qu’il a désigné.

Domaine d’application

Il peut être fait appel à un expert judiciaire dans de nombreuses situations.

Ainsi, à l’expiration d’un contrat de bail, à défaut d’accord entre parties, un expert judiciaire pourra être nommé pour évaluer les dégâts locatifs. Il en va de même en cas de vices et/ou malfaçons constatés lors de la construction d’un immeuble, lors d’un conflit sur les limites séparatives entre deux terrains contigus, pour procéder à un bornage, par exemple en cas de division d’un terrain en deux parcelles distinctes, pour l’évaluation d’un mur mitoyen, d’un bien immobilier ou encore pour évaluer les dégâts causés à la suite d’infiltrations d’eau ou de rupture d’une canalisation.

En résumé, le recours à l’expertise judiciaire est habituel en matière immobilière.

Procédure

Avant tout, il convient d’insister sur le caractère contradictoire que doit nécessairement avoir l’expertise, la qualité première de l’expert désigné étant son caractère neutre et indépendant.

Ainsi, pour éviter une suspicion de manque d’indépendance de l’expert dans le chef des parties, il ne pourra jamais avoir de contact unilatéral avec une des parties en litige.

Lors de la désignation d’un expert judiciaire, le tribunal précisera la mission donc ce dernier sera investi.

L’expert nommé devra scrupuleusement respecter cette mission, tant en ce qui concerne ses aspects techniques que ses aspects procéduraux (délais d’exécution de la mission,…).

Durant les travaux d’expertise, le juge qui a ordonnée cette mesure suivra son déroulement et pourra même, d’office ou à la demande des parties, assister aux opérations.

En outre, ce juge reste compétent pour trancher tous les incidents relatifs à la mission ordonnée. A titre d’illustration d’incidents rencontrés dans la pratique, citons la récusation d’un expert demandée par une des parties en raison de liens de proximité entretenus par l’expert avec une des parties au procès, ou encore un désaccord des parties quant à une demande d’extension de mission, voire une éventuelle demande de remplacement de l’expert qui aurait, par exemple, de graves ennuis de santé ou qui accuserait un trop important retard dans l’exécution de la mission qui lui est impartie.

A la fin de ses travaux, l’expert enverra aux parties ses constatations avec son rapport provisoire. Les parties auront alors le loisir de faire part de leurs observations dans un délai raisonnable fixé par l’expert.

Avant de déposer ses conclusions, l’expert devra tenter de concilier les parties et à défaut, dressera un rapport final qui sera adressé aux parties et au tribunal.

Il appartiendra ensuite aux parties de tenter de convaincre le tribunal du bienfondé de leur thèse, notamment sur base du rapport d’expertise.

Conclusion

En conclusion, le recours à l’expertise judiciaire étant fréquent en matière immobilière, il est fondamental de s’entourer de professionnels de l’expertise tant au niveau technique que juridique.

En effet, seul l’avocat compétent en cette matière pourra s’assurer que la mission est complète et bien libellée, que les travaux d’expertise se déroulent correctement, solutionner d’éventuelles difficultés rencontrées en cours d’expertise…